ค่านายหน้าอสังหาฯ ได้เมื่อไหร่ ใครจ่าย และเรียกไม่ได้ตอนไหน

คำถามที่นายหน้าเจอบ่อยที่สุดไม่ใช่ "ค่าคอมกี่เปอร์เซ็นต์" แต่คือ "จะได้ค่าบำเหน็จเมื่อไร" คำตอบอยู่ในหลักกฎหมายข้อเดียวที่ควรเข้าใจให้แม่นตั้งแต่ก่อนรับงาน

หลักกฎหมายที่ตัดสินทุกกรณี

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 วางหลักว่า ผู้ที่ตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้าเพื่อชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญา จะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จ ก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น

ประโยคนี้มีเงื่อนไขซ้อนกันสองชั้น และต้องครบทั้งสองชั้นถึงจะได้เงิน

• ชั้นที่หนึ่ง — สัญญาต้องทำสำเร็จ พาไปดูสิบรอบ คุยจนดึก แต่ถ้าไม่มีการทำสัญญาเกิดขึ้น ก็ยังไม่มีสิทธิ์เรียกค่าบำเหน็จ

• ชั้นที่สอง — ต้องสำเร็จ "เพราะ" การชี้ช่องของเรา ถ้าผู้ซื้อกับผู้ขายรู้จักกันเองอยู่แล้วและมาปิดกันเองโดยไม่เกี่ยวกับสิ่งที่เราทำ ความสำเร็จนั้นไม่ได้เกิดจากผลงานของเรา

กรณีที่ยังเรียกไม่ได้ แม้เซ็นสัญญากันแล้ว

มาตราเดียวกันระบุว่า หากสัญญาที่ทำกันไว้มีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อน จะเรียกค่าบำเหน็จยังไม่ได้จนกว่าเงื่อนไขนั้นจะสำเร็จ

ในทางปฏิบัติเรื่องนี้เกิดบ่อยมากกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ผูกกับการอนุมัติสินเชื่อ เช่น ระบุว่า "หากผู้จะซื้อกู้ไม่ผ่าน ให้สัญญาเป็นอันเลิกกัน" กรณีนี้แม้เซ็นสัญญาและวางมัดจำแล้ว หากธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ เงื่อนไขไม่สำเร็จ สิทธิ์ในค่าบำเหน็จก็ยังไม่เกิด

สิ่งที่นายหน้าควรทำคือรู้ตั้งแต่วันเซ็นว่าสัญญานั้นมีเงื่อนไขบังคับก่อนหรือไม่ และวางแผนกระแสเงินสดของตัวเองตามความจริงข้อนั้น ไม่ใช่ตามวันเซ็นสัญญา

ค่าใช้จ่ายที่ออกไปก่อน เรียกคืนได้ไหม

มาตรา 845 ระบุชัดว่า นายหน้ามีสิทธิได้รับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไป ก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น

แปลว่าค่าถ่ายรูป ค่าโฆษณา ค่าน้ำมัน ค่าทำป้าย ที่ออกไปเองโดยไม่มีข้อตกลงล่วงหน้า ถือเป็นต้นทุนของนายหน้าเอง หากงานนั้นมีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ ควรเขียนข้อตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายไว้ในสัญญาแต่งตั้งตั้งแต่ต้น แยกจากเรื่องค่าบำเหน็จ

ใครเป็นคนจ่าย

กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องเป็นฝ่ายใด ขึ้นอยู่กับว่าใครเป็นผู้ตกลงจะให้ค่าบำเหน็จ ในตลาดที่อยู่อาศัยไทยโดยทั่วไปฝ่ายผู้ขายหรือผู้ให้เช่าเป็นผู้จ่าย แต่ข้อสำคัญคือ ต้องระบุให้ชัดในสัญญาแต่งตั้งว่าใครจ่าย จ่ายเท่าไร และจ่ายเมื่อไร เพราะเมื่อถึงวันโอนแล้วค่อยมาตกลงกัน จะกลายเป็นการเจรจาในจังหวะที่เราเสียเปรียบที่สุด

สิ่งที่ควรทำตั้งแต่วันแรกของทุกดีล

• ทำสัญญาแต่งตั้งเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ ระบุอัตราค่าบำเหน็จ ผู้จ่าย และจังหวะการจ่าย

• ระบุให้ชัดว่าค่าบำเหน็จถึงกำหนดชำระ ณ วันจดทะเบียนโอน หรือวันใด

• เก็บหลักฐานทุกครั้งที่ชี้ช่อง เช่น ใบพาชมที่ผู้สนใจลงชื่อ ข้อความนัดหมาย รายการส่งข้อมูลทรัพย์

• ถ้าสัญญามีเงื่อนไขบังคับก่อน ให้บันทึกไว้ว่าคืออะไร และติดตามจนเงื่อนไขสำเร็จ

หลักฐานการชี้ช่องคือสิ่งที่ตัดสินคดีจริง ไม่ใช่ความรู้สึกว่าใครเหนื่อยกว่ากัน ระบบ Propal เก็บประวัติการพาชม การส่งทรัพย์ และสัญญาแต่งตั้งพร้อมลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ไว้ในที่เดียว เพื่อให้หลักฐานเหล่านี้อยู่ครบตอนที่จำเป็นต้องใช้