คำนวณวงเงินกู้ซื้อบ้าน
รู้ทันทีว่ารายได้เท่านี้กู้ได้กี่ล้าน ผ่อนเดือนละเท่าไหร่ และต้องมีเงินดาวน์เท่าไร คำนวณตามเกณฑ์ที่ธนาคารไทยใช้จริง พร้อมทดสอบว่าถ้าดอกเบี้ยขึ้นจะยังผ่อนไหวหรือไม่ ใช้ฟรี ไม่ต้องสมัครสมาชิก
ข้อมูลของคุณ
รายได้รวมก่อนหักภาษี ถ้ามีรายได้เสริมที่มีเอกสารยืนยันได้ให้รวมด้วย
ธนาคารนับรายได้แต่ละอาชีพไม่เท่ากัน — พนักงานประจำมีสลิปนับได้เต็ม ส่วนค้าขาย/อาชีพอิสระดูจากภาษีและรายการเดินบัญชี
ผ่อนรถ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล รวมทุกอย่างที่ผ่อนอยู่
ยิ่งอายุมาก ระยะผ่อนยิ่งสั้น ค่างวดต่อเดือนจึงสูงขึ้น
อย่าใส่ดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรก เพราะพอหมดโปรฯ จะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว (อ้างอิง MRR) ซึ่งสูงกว่ามาก ค่าเฉลี่ยจริงตลอดสัญญามักอยู่ราว 5–7%
นับเฉพาะบ้านที่ยังผ่อนอยู่หรือเพิ่งปิดไม่นาน — เป็นกฎของธนาคารแห่งประเทศไทย
ยิ่งผ่อนนาน ค่างวดยิ่งต่ำและกู้ได้มากขึ้น แต่ดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญาก็สูงขึ้นมากเช่นกัน — ทุกธนาคารคุมด้วยเงื่อนไข อายุผู้กู้ + ระยะผ่อน ไม่เกิน 70
ธนาคารดูว่าผ่อนทุกอย่างรวมกันแล้ว — ทั้งบ้าน รถ บัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคล — ต้องไม่เกินสัดส่วนนี้ของรายได้ ตัวเลขข้างบนหักภาระที่ผ่อนอยู่ให้แล้ว 60% กับ 70% คือเพดานสูงสุดที่ธนาคารแห่งประเทศไทยอนุญาต ซึ่งแบ่งตามระดับรายได้ ไม่ได้แบ่งตามอาชีพ — ธนาคารส่วนใหญ่อนุมัติจริงต่ำกว่านั้นมาก
ผลประเมิน
กรอกรายได้ต่อเดือนเพื่อดูวงเงินที่คุณกู้ได้
เงินเดือนเท่านี้ กู้ซื้อบ้านได้เท่าไหร่
คิดจากพนักงานประจำอายุ 30 ปี ไม่มีภาระผ่อนอื่น ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ต่อปี และผ่อนไม่เกิน 40% ของรายได้ — ถ้ามีหนี้อยู่แล้วหรือเป็นอาชีพค้าขาย/อิสระ วงเงินจะน้อยลงกว่านี้ ใช้เครื่องคำนวณด้านบนเพื่อดูตัวเลขของคุณเอง
| รายได้ต่อเดือน | วงเงินกู้โดยประมาณ | ค่างวดต่อเดือน |
|---|---|---|
| ฿15,000 | ฿1,000,750 | ฿6,000 |
| ฿20,000 | ฿1,334,333 | ฿8,000 |
| ฿25,000 | ฿1,667,916 | ฿10,000 |
| ฿30,000 | ฿2,001,499 | ฿12,000 |
| ฿40,000 | ฿2,668,666 | ฿16,000 |
| ฿50,000 | ฿3,335,832 | ฿20,000 |
| ฿70,000 | ฿4,670,165 | ฿28,000 |
| ฿100,000 | ฿6,671,665 | ฿40,000 |
คำถามที่พบบ่อยเรื่องการกู้ซื้อบ้าน
เงินเดือน 30,000 บาท กู้ซื้อบ้านได้เท่าไหร่
ถ้าไม่มีภาระผ่อนอื่นเลย อายุ 30 ปี ผ่อน 30 ปี ที่ดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ต่อปี จะกู้ได้ประมาณ 2 ล้านบาท ผ่อนเดือนละราว 12,000 บาท ซึ่งคิดจากเพดานผ่อนไม่เกิน 40% ของรายได้ ถ้ามีผ่อนรถหรือบัตรเครดิตอยู่ ให้เอายอดผ่อนต่อเดือนนั้นหักออกจากเพดานก่อน วงเงินจะลดลงตามสัดส่วน
ธนาคารให้ผ่อนได้ไม่เกินกี่เปอร์เซ็นต์ของรายได้
ตัวเลขนี้เรียกว่า DSR คือภาระผ่อนรวมทุกอย่าง ทั้งบ้าน รถ บัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคล หารด้วยรายได้ต่อเดือน ตามแนวปฏิบัติ Responsible Lending ของธนาคารแห่งประเทศไทย เพดานแบ่งตามระดับรายได้ คือผู้มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน DSR ไม่เกิน 60% และผู้มีรายได้ตั้งแต่ 30,000 บาทขึ้นไป DSR ไม่เกิน 70% แต่นั่นคือเพดานสูงสุด ในทางปฏิบัติธนาคารส่วนใหญ่อนุมัติที่ 40-50% เท่านั้น และการผ่อนที่ 40% เป็นระดับที่เหลือเงินใช้จ่ายสบายที่สุดเมื่อดอกเบี้ยขึ้น
เจ้าของกิจการหรือนิติบุคคล กู้ได้น้อยกว่าพนักงานประจำจริงไหม
ได้วงเงินน้อยกว่าจริงในทางปฏิบัติ แต่ไม่ได้เกิดจากเปอร์เซ็นต์ผ่อนต่อรายได้ที่ต่างกัน เพราะเกณฑ์ DSR แบ่งตามระดับรายได้ ไม่ได้แบ่งตามอาชีพ สาเหตุจริงอยู่ที่วิธีนับรายได้ พนักงานประจำมีสลิปเงินเดือนและหนังสือรับรองเงินเดือนที่ธนาคารนับได้เต็มจำนวน ส่วนเจ้าของกิจการและอาชีพอิสระ ธนาคารจะดูจากแบบยื่นภาษีและ statement ย้อนหลัง 6-12 เดือน แล้วประเมินเป็นรายได้สุทธิ ซึ่งมักนับได้เพียงราว 30-50% ของยอดเงินเข้าบัญชี อัตราที่แต่ละธนาคารใช้ไม่เท่ากันและไม่ได้ประกาศเป็นมาตรฐานกลาง ในเครื่องคำนวณด้านบนให้เลือกช่อง “ประเภทรายได้” ให้ตรงกับอาชีพ ระบบจะปรับฐานรายได้ให้ใกล้เคียงกับที่ธนาคารนับจริง แล้วกรอกยอดตามที่ยื่นภาษีหรือที่เห็นในรายการเดินบัญชี ไม่ใช่ยอดขายทั้งก้อน
ผ่อนบ้าน 40 ปีได้จริงไหม ต่างกับ 30 ปีอย่างไร
ได้จริง ธนาคารอาคารสงเคราะห์และธนาคารออมสินมีสินเชื่อบ้านที่ให้ผ่อนนานถึง 40 ปี แต่ยังคุมด้วยเงื่อนไขเดิมคืออายุผู้กู้บวกระยะผ่อนต้องไม่เกิน 70 ปี ดังนั้นผ่อน 40 ปีเต็มได้เฉพาะผู้กู้ที่อายุไม่เกิน 30 ปี ข้อดีของการผ่อนนานคือค่างวดต่อเดือนต่ำลงและวงเงินที่กู้ได้สูงขึ้น ข้อเสียคือดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาสูงขึ้นมาก ทางที่หลายคนใช้คือเลือกระยะผ่อนยาวไว้ก่อนเพื่อให้ผ่านเกณฑ์และมีสภาพคล่อง แล้วโปะเงินต้นเพิ่มเมื่อมีเงินก้อน ซึ่งช่วยลดดอกเบี้ยรวมได้มากโดยไม่เสียความยืดหยุ่น
กู้ซื้อที่ดินเปล่าได้ไหม ใช้เกณฑ์เดียวกับกู้ซื้อบ้านหรือเปล่า
ไม่ใช่เกณฑ์เดียวกัน และกู้ได้ยากกว่ามาก ธนาคารส่วนใหญ่ไม่ปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่าไว้ถือครองเฉยๆ เพราะไม่มีแผนใช้ประโยชน์ที่ชัดเจนและที่ดินเปล่าไม่สร้างรายได้ กรณีที่มีโอกาสอนุมัติคือยื่นเป็นสินเชื่อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง โดยแนบแบบแปลนบ้านและสัญญาจ้างผู้รับเหมา หรือยื่นเป็นสินเชื่อเพื่อธุรกิจโดยมีแผนใช้ประโยชน์ประกอบ ธนาคารที่ให้กู้ประเภทนี้มีทั้ง ธอส. ธนาคารกรุงเทพ และธนาคารกรุงไทย แต่วงเงินที่ให้มักต่ำกว่าสินเชื่อบ้าน ระยะผ่อนสั้นกว่า และดอกเบี้ยสูงกว่า ผู้ซื้อจึงต้องเตรียมเงินสดส่วนหนึ่งไว้เสมอ ตัวเลขจากเครื่องคำนวณหน้านี้เป็นเงื่อนไขสินเชื่อบ้าน จึงใช้กับที่ดินเปล่าโดยตรงไม่ได้
ซื้อบ้านต้องมีเงินดาวน์เท่าไหร่
บ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ธนาคารให้กู้ได้เต็ม 100% ตามเกณฑ์ LTV จึงอาจไม่ต้องมีเงินดาวน์ แต่บ้านหลังที่สองต้องดาวน์ประมาณ 10% และหลังที่สามขึ้นไปต้องดาวน์ประมาณ 30% นอกจากเงินดาวน์ยังต้องเตรียมค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประเมิน และค่าประกันอัคคีภัยอีกต่างหาก ซึ่งรวมกันมักอยู่ที่ 2-4% ของราคาบ้าน
อายุมากแล้วยังกู้ซื้อบ้านได้ไหม
ได้ แต่ระยะผ่อนจะสั้นลง เพราะธนาคารคิดจากอายุผู้กู้บวกระยะผ่อนต้องไม่เกินเกณฑ์ ธนาคารรัฐอย่าง ธอส. หรือออมสินมักให้ถึงอายุ 70 ปี ส่วนธนาคารพาณิชย์หลายแห่งกำหนดที่ 65 ปี ระยะผ่อนที่สั้นลงทำให้ค่างวดต่อเดือนสูงขึ้นและวงเงินที่กู้ได้ลดลง ทางแก้ที่ใช้กันคือกู้ร่วมกับลูกหลานที่อายุน้อยกว่า
ทำไมไม่ควรใช้ดอกเบี้ยโปรโมชั่นในการคำนวณ
สินเชื่อบ้านในไทยเกือบทั้งหมดเป็นดอกเบี้ยขั้นบันได คือคงที่ต่ำในช่วง 1-3 ปีแรกแล้วเปลี่ยนเป็นลอยตัวอ้างอิง MRR ซึ่งมักสูงกว่ามาก ถ้าคำนวณด้วยอัตราโปรโมชั่นตลอด 30 ปี วงเงินที่ได้จะสูงเกินจริงและค่างวดปีที่ 4 เป็นต้นไปจะสูงกว่าที่คิดไว้มาก ควรใช้อัตราเฉลี่ยตลอดสัญญาราว 5-7% หรือเปิดโหมดดอกเบี้ยขั้นบันไดในเครื่องคำนวณด้านบน กรอกอัตราปีที่ 1 ถึงปีที่ 3 พร้อม MRR ปัจจุบันของธนาคาร แล้วดูค่างวดจริงของแต่ละปี และทดสอบเผื่อดอกเบี้ยขึ้นอีก 2% ว่ายังผ่อนไหวหรือไม่
กู้ร่วมช่วยให้ได้วงเงินเพิ่มขึ้นจริงไหม
ช่วยได้ เพราะธนาคารจะนำรายได้ของผู้กู้ร่วมมารวมคำนวณเพดานผ่อน และถ้าผู้กู้ร่วมอายุน้อยกว่าก็ช่วยยืดระยะผ่อนได้ด้วย แต่ต้องเข้าใจว่าผู้กู้ร่วมมีภาระหนี้เต็มจำนวนตามกฎหมาย และหนี้ก้อนนี้จะติดเครดิตของทุกคนที่กู้ร่วม ทำให้ขอสินเชื่อก้อนอื่นในอนาคตยากขึ้น ควรตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์และการผ่อนให้ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน
ผลที่คำนวณได้ถือเป็นการอนุมัติสินเชื่อหรือไม่
ไม่ใช่ เป็นการประมาณการตามเกณฑ์ DSR และ LTV ที่ธนาคารไทยใช้กันทั่วไปเท่านั้น การอนุมัติจริงยังพิจารณาประวัติเครดิตบูโร ความมั่นคงและความต่อเนื่องของรายได้ ประเภทอาชีพ อายุงาน ราคาประเมินหลักประกัน และนโยบายของแต่ละธนาคารซึ่งไม่เท่ากัน ควรใช้ตัวเลขนี้เพื่อวางแผนงบประมาณ แล้วยื่นขอวงเงินเบื้องต้นกับธนาคารเพื่อยืนยันอีกครั้ง
ขั้นตอนต่อไปหลังรู้วงเงิน
เมื่อรู้งบแล้ว ค่าใช้จ่ายก้อนถัดไปที่คนมักลืมคือค่าโอนและภาษีในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งต้องจ่ายเป็นเงินสดที่สำนักงานที่ดิน ไม่รวมอยู่ในวงเงินกู้
