ตารางผ่อนบ้าน + คำนวณโปะ
รู้ค่างวดต่อเดือน ดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญา และตารางผ่อนรายปีแบบลดต้นลดดอก — พร้อมตอบคำถามที่ธนาคารไม่ค่อยบอกว่า โปะเพิ่มเดือนละเท่านี้ ปิดหนี้เร็วขึ้นกี่ปี ประหยัดดอกเบี้ยกี่บาท ใช้ฟรี ไม่ต้องสมัครสมาชิก
เงินกู้ของคุณ
ยอดที่กู้จากธนาคาร ไม่ใช่ราคาบ้าน — หักเงินดาวน์ออกแล้ว
อัตราลอยตัวหลังหมดโปรโมชั่นมักอยู่ราว 5–7%
เงินที่จ่ายเกินค่างวด ลงเงินต้นทั้งก้อน จึงลดดอกเบี้ยของทุกงวดที่เหลือต่อเนื่องกันไป — ลองใส่ดูว่าต่างกันแค่ไหน
ผลลัพธ์
กรอกวงเงินกู้เพื่อดูค่างวดและผลของการโปะ
กู้เท่านี้ ผ่อนเดือนละเท่าไหร่
คิดที่ดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ต่อปีแบบลดต้นลดดอก — ตัวเลขชุดเดียวกับเครื่องคำนวณด้านบน ใส่ตัวเลขของคุณเองเพื่อดูผลของการโปะด้วย
| วงเงินกู้ | ผ่อน 20 ปี | ผ่อน 30 ปี | ผ่อน 40 ปี |
|---|---|---|---|
| ฿1,000,000 | ฿7,164 | ฿5,996 | ฿5,502 |
| ฿1,500,000 | ฿10,746 | ฿8,993 | ฿8,253 |
| ฿2,000,000 | ฿14,329 | ฿11,991 | ฿11,004 |
| ฿2,500,000 | ฿17,911 | ฿14,989 | ฿13,755 |
| ฿3,000,000 | ฿21,493 | ฿17,987 | ฿16,506 |
| ฿4,000,000 | ฿28,657 | ฿23,982 | ฿22,009 |
| ฿5,000,000 | ฿35,822 | ฿29,978 | ฿27,511 |
คำถามที่พบบ่อยเรื่องผ่อนบ้านและการโปะ
ผ่อนบ้าน 2 ล้าน เดือนละเท่าไหร่
ที่ดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ค่างวดอยู่ที่ประมาณ 11,991 บาทต่อเดือน ถ้าผ่อน 20 ปีจะเป็นประมาณ 14,329 บาท และถ้าผ่อน 40 ปีจะเหลือประมาณ 11,004 บาท ยิ่งผ่อนนานค่างวดยิ่งต่ำ แต่ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาจะสูงขึ้นมาก เพราะเงินต้นถูกตัดช้าลง
โปะบ้านช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้จริงไหม โปะเท่าไหร่ถึงคุ้ม
ได้จริงและมากกว่าที่คนส่วนใหญ่คิด ตัวอย่างเงินกู้ 2 ล้านบาท ดอกเบี้ย 6% ผ่อน 30 ปี ถ้าโปะเพิ่มเดือนละ 3,000 บาท จะปิดหนี้เร็วขึ้นประมาณ 11.6 ปี และประหยัดดอกเบี้ยได้ราว 1,011,058 บาท ซึ่งมากกว่าเงินที่โปะเพิ่มทั้งหมดเสียอีก เหตุผลคือสินเชื่อบ้านคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก เงินที่จ่ายเกินค่างวดจะลงเงินต้นทั้งก้อน แล้วทำให้ดอกเบี้ยของทุกงวดที่เหลือลดลงต่อเนื่องกันไป ไม่มีจำนวนขั้นต่ำที่ถือว่าคุ้ม โปะเท่าไหร่ก็ช่วยได้ตามสัดส่วน
ทำไมโปะช่วงปีแรกๆ ถึงได้ผลมากกว่าโปะช่วงท้าย
เพราะดอกเบี้ยคิดจากเงินต้นคงเหลือ ในปีแรกๆ เงินต้นยังสูงมาก ดอกเบี้ยจึงกินค่างวดไปเกือบทั้งก้อนและเงินต้นแทบไม่ลด การโปะช่วงนี้จึงตัดเงินต้นที่กำลังสร้างดอกเบี้ยสูงสุด และผลนั้นทบไปทุกงวดที่เหลืออีกหลายร้อยงวด ส่วนการโปะช่วงท้ายสัญญา เงินต้นเหลือน้อยและดอกเบี้ยต่ำอยู่แล้ว ผลจึงน้อยกว่ามาก ดูได้จากตารางผ่อนรายปีบนหน้านี้ว่าสัดส่วนดอกเบี้ยกับเงินต้นเปลี่ยนไปอย่างไรในแต่ละปี
โปะแล้วธนาคารจะลดค่างวดหรือลดระยะเวลาผ่อน
โดยปกติค่างวดจะเท่าเดิมและระยะเวลาผ่อนสั้นลง ซึ่งเป็นแบบที่ประหยัดดอกเบี้ยได้มากที่สุด และเป็นวิธีที่เครื่องคำนวณหน้านี้ใช้ ธนาคารบางแห่งเปิดให้ขอลดค่างวดแทนได้ แต่จะทำให้ประหยัดดอกเบี้ยน้อยลงเพราะยืดเวลาออกไปเท่าเดิม ถ้าต้องการให้ระยะสั้นลงจริง ควรแจ้งธนาคารให้ชัดว่าต้องการชำระเพื่อตัดเงินต้น ไม่ใช่ชำระค่างวดล่วงหน้า เพราะสองอย่างนี้ให้ผลต่างกันมาก
โปะบ้านก่อนกำหนดเสียค่าปรับไหม
การโปะบางส่วนด้วยเงินของตัวเองระหว่างผ่อนตามปกติไม่มีค่าปรับ ส่วนที่มีค่าปรับคือการปิดบัญชีทั้งหมดเพื่อรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นภายในช่วงห้ามไถ่ถอน ซึ่งส่วนใหญ่กำหนดไว้ 3 ปีแรก และคิดค่าปรับราว 2-3% ของวงเงินกู้ ควรอ่านเงื่อนไขในสัญญาให้ชัดเจนก่อน เพราะแต่ละธนาคารกำหนดไม่เหมือนกัน
ดอกเบี้ยขั้นบันไดคืออะไร ทำไมต้องระวัง
คือดอกเบี้ยที่คงที่ต่ำในช่วง 1-3 ปีแรกแล้วเปลี่ยนเป็นลอยตัวอ้างอิง MRR ซึ่งมักสูงกว่ามาก สินเชื่อบ้านไทยเกือบทั้งหมดเป็นแบบนี้ ที่ต้องระวังคือถ้าคำนวณค่างวดด้วยอัตราโปรโมชั่นตลอด 30 ปี ตัวเลขที่ได้จะต่ำกว่าความจริงมาก ควรใช้อัตราเฉลี่ยตลอดสัญญาราว 5-7% หรือเปิดโหมดดอกเบี้ยขั้นบันไดบนหน้านี้เพื่อดูภาพที่ใกล้เคียงกว่า
MRR คืออะไร ต่างจาก MLR และ MOR อย่างไร
MRR ย่อจาก Minimum Retail Rate คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี สินเชื่อบ้านหลังหมดโปรโมชั่นเกือบทั้งหมดผูกกับ MRR เช่นสัญญาระบุว่าดอกเบี้ยเท่ากับ MRR ลบ 2.50% ถ้า MRR ของธนาคารนั้นอยู่ที่ 7% ต่อปี ดอกเบี้ยที่คุณจ่ายจริงคือ 4.50% ต่อปี ส่วน MLR (Minimum Loan Rate) ใช้กับสินเชื่อธุรกิจที่มีกำหนดระยะ และ MOR (Minimum Overdraft Rate) ใช้กับวงเงินเบิกเกินบัญชี ทั้งสามอัตราธนาคารกำหนดเองและปรับขึ้นลงได้ตามภาวะดอกเบี้ยนโยบาย จุดสำคัญคือตัวเลข MRR ในใบเสนอสินเชื่อเป็นค่า ณ วันที่คำนวณเท่านั้น ไม่ใช่อัตราคงที่ตลอดสัญญา เวลาคำนวณค่างวดระยะยาวจึงควรเผื่อว่า MRR อาจสูงขึ้นได้
ทำไมค่างวดที่เว็บธนาคารโชว์ ต่ำกว่าที่ต้องผ่อนจริง
เพราะเครื่องคำนวณของธนาคารหลายแห่งแสดงค่างวดที่คิดจากดอกเบี้ยโปรโมชั่นปีแรกซึ่งต่ำที่สุด แต่ในทางปฏิบัติธนาคารส่วนใหญ่ตั้งค่างวดจริงจากอัตราหลังหมดโปรโมชั่นตลอดสัญญา เพื่อไม่ให้ค่างวดกระโดดขึ้นตอนขึ้นปีที่ 4 เปิดโหมดดอกเบี้ยขั้นบันไดบนหน้านี้ กรอกอัตราปีที่ 1 ถึงปีที่ 3 และ MRR ปัจจุบันของธนาคาร แล้วระบบจะเทียบให้เห็นทั้งตัวเลขที่มักถูกโฆษณาและค่างวดจริงที่ควรเตรียมไว้
ควรเอาเงินไปโปะบ้าน หรือเก็บไว้ลงทุน
เทียบง่ายที่สุดคือดูว่าดอกเบี้ยบ้านที่จ่ายอยู่สูงกว่าผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้จากการลงทุนหรือไม่ การโปะบ้านให้ผลตอบแทนเทียบเท่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบไม่มีความเสี่ยงและไม่ต้องเสียภาษี ถ้าดอกเบี้ยบ้านอยู่ที่ 6% การโปะจึงเทียบเท่าการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนแน่นอน 6% ซึ่งหาได้ยากในสินทรัพย์ความเสี่ยงต่ำ แต่ควรกันเงินสำรองฉุกเฉินไว้ก่อนเสมอ เพราะเงินที่โปะไปแล้วดึงกลับมาใช้ไม่ได้
