คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภาษีที่ทุกคนที่ถือครองที่ดินหรือบ้านต้องจ่ายทุกปี คำนวณจากราคาประเมิน แยกตามการใช้ประโยชน์ พร้อมแสดงการคำนวณทีละขั้นให้เห็นชัดว่าส่วนไหนได้ยกเว้น ส่วนไหนเสียเท่าไร ใช้ฟรี ไม่ต้องสมัครสมาชิก
ทรัพย์ของคุณ
ดูจากการใช้จริง ณ วันที่ 1 มกราคม ไม่ใช่ประเภทที่จดไว้ในโฉนด
ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาซื้อขาย ดูได้จากใบแจ้งภาษีปีก่อน หรือสอบถามที่สำนักงานเขต/เทศบาลในพื้นที่
ภาษีที่ต้องจ่าย
กรอกราคาประเมินเพื่อดูภาษีต่อปี
ทรัพย์ราคาเท่านี้ เสียภาษีต่างกันแค่ไหน
ราคาประเมินเท่ากันเป๊ะ แต่ภาษีต่างกันได้เป็นสิบเท่าขึ้นกับว่าใช้ทำอะไร — นี่คือจุดที่คนตกใจกันมากที่สุดตอนได้รับใบแจ้ง (บาท/ปี)
| ราคาประเมิน | บ้านหลังหลัก | บ้านหลังที่ 2 | ปล่อยเช่า/ค้าขาย | รกร้าง 9 ปี |
|---|---|---|---|---|
| ฿1,000,000 | ยกเว้น | ฿200 | ฿3,000 | ฿12,000 |
| ฿3,000,000 | ยกเว้น | ฿600 | ฿9,000 | ฿36,000 |
| ฿5,000,000 | ยกเว้น | ฿1,000 | ฿15,000 | ฿60,000 |
| ฿10,000,000 | ยกเว้น | ฿2,000 | ฿30,000 | ฿120,000 |
| ฿20,000,000 | ยกเว้น | ฿4,000 | ฿60,000 | ฿240,000 |
| ฿50,000,000 | ยกเว้น | ฿10,000 | ฿150,000 | ฿600,000 |
บ้านหลังหลักคิดแบบเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีชื่อในทะเบียนบ้าน · รกร้างคิดที่ทิ้งไว้ 9 ปีซึ่งอัตราขยับเป็น 1.2% แล้ว
คำถามที่พบบ่อยเรื่องภาษีที่ดิน
บ้านราคาประเมิน 5 ล้าน ต้องเสียภาษีที่ดินเท่าไหร่
ถ้าเป็นบ้านหลังหลักที่คุณเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะไม่ต้องเสียเลย เพราะได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรก แต่ถ้าเป็นบ้านหลังที่สองขึ้นไปจะไม่มีวงเงินยกเว้น ต้องเสีย 1,000 บาทต่อปี จากอัตรา 0.02% ของราคาประเมิน นี่คือเหตุผลที่คนซื้อบ้านหลังที่สองมักตกใจกับใบแจ้งภาษีใบแรก
ทำไมบ้านหลังแรกส่วนใหญ่ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน
เพราะกฎหมายยกเว้นให้ 50 ล้านบาทแรกสำหรับบ้านหลังหลักที่เจ้าของถือครองทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีนั้น ซึ่งครอบคลุมบ้านเกือบทั้งหมดในประเทศ บ้านที่ราคาประเมินเกิน 50 ล้านจึงจะเริ่มเสีย เช่นบ้าน 60 ล้านบาทเสียเพียง 3,000 บาทต่อปี เพราะคิดเฉพาะส่วนที่เกิน 50 ล้าน ไม่ได้คิดจากราคาทั้งก้อน กรณีที่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างเช่นปลูกบ้านบนที่ดินเช่า วงเงินยกเว้นจะลดเหลือ 10 ล้านบาท
เอาบ้านไปปล่อยเช่า ยังนับเป็นที่อยู่อาศัยไหม
ไม่นับ การปล่อยเช่าถือเป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ ต้องเสียในอัตราอื่นๆ ซึ่งเริ่มต้นที่ 0.30% สูงกว่าอัตราที่อยู่อาศัยหลายเท่า ตัวอย่างตึกแถวราคาประเมิน 10 ล้านบาทที่ปล่อยเช่า เสียภาษี 30,000 บาทต่อปี ขณะที่ถ้าเป็นบ้านหลังที่สองที่อยู่เองจะเสียเพียง 2,000 บาท ต่างกันสิบห้าเท่า เจ้าหน้าที่ดูจากการใช้ประโยชน์จริง ณ วันที่ 1 มกราคม ไม่ได้ดูจากประเภทที่จดไว้ในโฉนด
ที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ทำอะไร เสียภาษีแพงแค่ไหน
แพงที่สุดในบรรดาทุกประเภท เริ่มต้นที่ 0.30% เท่ากับอัตราพาณิชยกรรม แต่มีบทลงโทษเพิ่มอีก 0.3% ทุกครบ 3 ปีที่ปล่อยทิ้งไว้ สูงสุดไม่เกิน 3% ตัวอย่างที่ดิน 10 ล้านบาทที่ทิ้งไว้ 9 ปี อัตราจะขยับเป็น 1.2% คิดเป็นภาษี 120,000 บาทต่อปี ซึ่งเป็นเจตนาของกฎหมายที่ต้องการบีบให้เจ้าของนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ วิธีลดภาระที่คนใช้กันคือปลูกพืชเกษตรเพื่อเปลี่ยนประเภทการใช้ แต่ต้องทำจริงและมีหลักฐาน ไม่ใช่ปลูกพอเป็นพิธี
ภาษีที่ดินคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน
คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่กรมธนารักษ์กำหนด ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงและไม่ใช่ราคาตลาด ราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตลาดพอสมควร ดูได้จากใบแจ้งภาษีของปีก่อน หรือสอบถามที่สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. ในพื้นที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ราคาประเมินมีการปรับปรุงเป็นรอบทุกสี่ปี
ต้องจ่ายเมื่อไหร่ ไม่จ่ายมีโทษอะไร
ตามกฎหมายต้องชำระภายในเดือนเมษายนของทุกปี แต่ในทางปฏิบัติกระทรวงมหาดไทยมักประกาศขยายเวลาออกไป จึงควรดูกำหนดจริงจากใบแจ้งที่ อปท. ส่งมา ถ้าชำระล่าช้าจะมีเบี้ยปรับและเงินเพิ่มตามระยะเวลาที่ค้าง และถ้าค้างนานอาจถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาดได้ ผู้ที่ไม่ได้รับใบแจ้งไม่ถือว่าพ้นหน้าที่ ควรติดต่อสอบถามเองเพราะที่อยู่ที่ราชการมีอาจไม่ตรงกับปัจจุบัน
ใครเป็นคนจ่าย เจ้าของหรือผู้เช่า
ผู้มีหน้าที่เสียภาษีตามกฎหมายคือเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีนั้น ไม่ใช่ผู้เช่า แต่ในทางปฏิบัติสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์จำนวนมากผลักภาระนี้ให้ผู้เช่ารับผิดชอบ ซึ่งทำได้เพราะเป็นข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา ควรระบุให้ชัดในสัญญาว่าใครจ่าย เพราะภาษีประเภทพาณิชยกรรมเป็นเงินก้อนที่ไม่เล็ก
ซื้อขายกลางปี ใครเป็นคนจ่ายภาษีปีนั้น
ผู้ที่เป็นเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคมเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีของปีนั้นทั้งปี ดังนั้นถ้าโอนกันกลางปี ผู้ขายคือคนที่ต้องจ่าย แต่ในทางปฏิบัติคู่สัญญามักตกลงเฉลี่ยกันตามสัดส่วนจำนวนวันที่ถือครอง ควรระบุข้อตกลงนี้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน และผู้ซื้อควรตรวจสอบก่อนโอนว่ามีภาษีค้างชำระหรือไม่ เพราะภาษีค้างจะติดไปกับตัวทรัพย์
