หมดสัญญานายหน้าแล้วเจ้าของขายเอง ต้องจ่ายค่าคอมไหม

สถานการณ์นี้เกิดขึ้นจริงบ่อยกว่าที่คิด นายหน้าพาผู้สนใจไปดูทรัพย์ในเดือนที่สาม สัญญาแต่งตั้งหมดในเดือนที่หก แล้วเดือนที่เจ็ดเจ้าของกับผู้สนใจรายนั้นไปโอนกันเอง

ตอบตามหลักกฎหมายก่อน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 ให้สิทธิ์ในค่าบำเหน็จเมื่อสัญญาสำเร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการ จุดสำคัญคือกฎหมายผูกสิทธิ์ไว้กับ "ผลของการชี้ช่อง" ไม่ได้ผูกไว้กับ "ช่วงเวลาที่สัญญายังไม่หมดอายุ"

แปลว่าถ้าพิสูจน์ได้ว่าการซื้อขายที่เกิดขึ้นเป็นผลมาจากการชี้ช่องของเรา การที่สัญญาแต่งตั้งหมดอายุไปแล้วไม่ได้ทำให้สิทธิ์นั้นหายไปโดยอัตโนมัติ

แต่ในทางปฏิบัติ ยิ่งเวลาผ่านไปนาน ยิ่งพิสูจน์ยากขึ้นว่าดีลนั้นเกิดจากเราจริง เพราะอีกฝ่ายจะอ้างได้ว่ามาเจอกันใหม่ด้วยเหตุอื่น

วิธีป้องกันที่ได้ผลจริง คือเขียนไว้ในสัญญาตั้งแต่ต้น

สัญญาแต่งตั้งนายหน้าที่รัดกุมควรมีข้อคุ้มครองหลังสัญญาสิ้นสุด โดยมีองค์ประกอบสามอย่าง

1. ระยะเวลาคุ้มครอง เช่น 3 หรือ 6 เดือนนับจากวันสิ้นสุดสัญญา
2. ขอบเขตเฉพาะรายชื่อที่ส่งมอบไว้แล้ว ไม่ใช่ครอบคลุมผู้ซื้อทุกคนในโลก มิฉะนั้นข้อสัญญาจะไม่เป็นธรรมและเจ้าของจะไม่ยอมเซ็นตั้งแต่แรก
3. วิธีส่งมอบรายชื่อ ระบุว่าต้องส่งเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างอายุสัญญา

ข้อสามคือหัวใจ เพราะข้อคุ้มครองที่ไม่มีรายชื่อรองรับ จะกลายเป็นข้อความสวยงามที่ใช้บังคับจริงไม่ได้

สิ่งที่ควรทำระหว่างอายุสัญญา

• ส่งรายงานผู้สนใจให้เจ้าของเป็นระยะ อย่างน้อยเดือนละครั้ง ระบุชื่อผู้สนใจและวันที่พาชม
• เก็บหลักฐานการส่งรายงาน ไม่ใช่แค่ตัวรายงาน
• ให้ผู้สนใจลงชื่อในใบพาชมทุกครั้ง
• ก่อนสัญญาหมดอายุ ส่งสรุปรายชื่อผู้สนใจทั้งหมดให้เจ้าของอีกครั้งเป็นลายลักษณ์อักษร

ถ้าเกิดขึ้นแล้วควรทำอย่างไร

เริ่มจากรวบรวมหลักฐานทั้งหมดที่แสดงว่าเราเป็นผู้แนะนำผู้ซื้อรายนั้นให้กับทรัพย์นี้ก่อน แล้วเจรจากับเจ้าของโดยแสดงหลักฐาน หลายกรณีจบด้วยการตกลงกันได้โดยไม่ต้องถึงชั้นศาล เพราะเมื่อเห็นหลักฐานชัดเจน การปฏิเสธมีต้นทุนสูงกว่าการจ่าย

หากมูลค่าสูงและเจรจาไม่สำเร็จ ควรปรึกษาทนายความก่อนดำเนินการต่อ เพราะแต่ละกรณีมีข้อเท็จจริงต่างกันมาก

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะราย