โอนที่ดินให้ลูกและโอนมรดก เสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

คำถามว่า "โอนที่ดินให้ลูกเสียเท่าไร" ตอบเป็นตัวเลขเดียวไม่ได้ เพราะคำว่าโอนในภาษาพูดครอบคลุมสามสถานการณ์ที่กฎหมายมองต่างกันโดยสิ้นเชิง และค่าใช้จ่ายก็ต่างกันมาก

สามกรณีที่ต้องแยกก่อนคำนวณ

1. ให้โดยเสน่หาระหว่างเจ้าของยังมีชีวิต พ่อแม่ยกที่ดินให้ลูกตอนนี้เลย
2. รับมรดกหลังเจ้าของเสียชีวิต โอนตามพินัยกรรมหรือตามสิทธิ์ของทายาทโดยธรรม
3. ซื้อขายกันเองภายในครอบครัว มีการชำระราคาจริง ถือเป็นการซื้อขายตามปกติ

กรณีที่หนึ่งกับสองมักมีค่าธรรมเนียมต่ำกว่ากรณีที่สาม และเงื่อนไขยังต่างกันอีกตามความสัมพันธ์ระหว่างผู้ให้กับผู้รับ เช่น เป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายหรือไม่

รายการค่าใช้จ่ายที่ต้องดู

ไม่ว่าจะกรณีใด ค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดินมาจากรายการเหล่านี้ ซึ่งบางรายการอาจไม่เกิดขึ้นเลยแล้วแต่กรณี

• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ขึ้นกับว่าเป็นการโอนประเภทใดและผู้โอนเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
• ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ขึ้นกับระยะเวลาถือครองและลักษณะการได้มา
• ภาษีการรับมรดก ใช้เฉพาะกรณีมรดกที่มีมูลค่าเกินเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

[ต้องตรวจก่อนเผยแพร่] ใส่ตารางอัตราจริงของแต่ละรายการตรงนี้ โดยยืนยันกับกรมที่ดินและกรมสรรพากร ณ วันที่เขียน — อัตราเหล่านี้เคยมีมาตรการลดหย่อนชั่วคราวหลายรอบ การอ้างตัวเลขเก่าทำให้ผู้อ่านคำนวณผิดและเสียความน่าเชื่อถือทั้งหน้า

เอกสารที่ต้องเตรียม

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้โอนและผู้รับโอน
• หลักฐานความสัมพันธ์ กรณีโอนให้บุตร เช่น สูติบัตรหรือทะเบียนสมรสของบิดามารดา
• กรณีมรดก ต้องมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก และเอกสารแสดงการเสียชีวิต
• หนังสือมอบอำนาจ หากไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตนเอง

ข้อควรระวังที่คนมองข้าม

การโอนให้ลูกตอนมีชีวิตกับการให้เป็นมรดก มีผลต่างกันมากกว่าเรื่องค่าธรรมเนียม เพราะเมื่อโอนแล้วกรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับทันที ผู้ให้ไม่มีสิทธิ์ในทรัพย์นั้นอีก การตัดสินใจจึงควรดูภาพรวมของครอบครัวประกอบด้วย ไม่ใช่ดูแค่ว่าวิธีไหนเสียเงินน้อยกว่า

อีกข้อที่พบบ่อยคือที่ดินที่ยังติดจำนองกับธนาคาร จะโอนไม่ได้จนกว่าจะไถ่ถอนหรือได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนองก่อน

ประมาณการค่าใช้จ่ายล่วงหน้า

ก่อนไปสำนักงานที่ดิน ควรประมาณค่าใช้จ่ายไว้ก่อนเพื่อเตรียมเงินให้พอ เพราะค่าธรรมเนียมต้องชำระ ณ วันจดทะเบียน สามารถใช้เครื่องคำนวณค่าโอนเพื่อดูภาพรวมของแต่ละรายการได้

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีอาจเปลี่ยนแปลงตามมาตรการของรัฐ ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนดำเนินการจริง