สัญญาเช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินหรือไม่

สัญญาเช่าระยะยาวที่เซ็นกันเรียบร้อยทุกหน้า อาจบังคับได้เพียงบางส่วนของระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ หากข้ามขั้นตอนเดียวที่กฎหมายกำหนด

หลักที่ต้องรู้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์วางหลักเรื่องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้สองชั้น

• ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้
• หากเช่ากันเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียง 3 ปี

ข้อที่สองคือจุดที่คนพลาดบ่อย เพราะสัญญายังสมบูรณ์อยู่ ไม่ได้เป็นโมฆะทั้งฉบับ แต่ส่วนที่เกิน 3 ปีจะบังคับไม่ได้

[ต้องตรวจก่อนเผยแพร่] ยืนยันเลขมาตราและถ้อยคำของตัวบทให้ตรงก่อนอ้างอิงในบทความ (หลักเรื่องนี้อยู่ในหมวดเช่าทรัพย์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

ผลที่เกิดขึ้นจริงเมื่อไม่จดทะเบียน

สมมติทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ 10 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียน ผู้เช่าลงทุนตกแต่งไปมากโดยคิดว่ามีสิทธิ์อยู่ครบ 10 ปี เมื่อครบปีที่ 3 ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกได้ และผู้เช่าจะอ้างระยะเวลาที่เหลือไม่ได้

ความเสียหายจึงตกที่ฝั่งผู้เช่าเป็นหลัก ซึ่งมักเป็นฝ่ายที่ลงทุนกับสถานที่มากกว่า

ขั้นตอนการจดทะเบียนโดยสังเขป

1. คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายไปที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่
2. นำโฉนดฉบับจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และสัญญาเช่าไปด้วย
3. กรณีนิติบุคคล ต้องมีหนังสือรับรองบริษัทและหลักฐานอำนาจผู้ลงนาม
4. ชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าและอากรแสตมป์ตามอัตราที่กำหนด

[ต้องตรวจก่อนเผยแพร่] เติมอัตราค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าและอากรแสตมป์ที่เป็นปัจจุบัน

ทางเลือกที่ใช้กันในทางปฏิบัติ

บางกรณีที่ไม่ต้องการจดทะเบียน จะใช้วิธีทำสัญญา 3 ปีพร้อมข้อตกลงต่ออายุ แต่ต้องเข้าใจว่าการต่ออายุขึ้นอยู่กับความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย ณ เวลานั้น ไม่ได้ให้ความมั่นคงเท่าการจดทะเบียนจริง

สำหรับผู้เช่าที่ต้องลงทุนกับสถานที่สูง การยอมเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนมักคุ้มกว่าการเสี่ยงเสียเงินลงทุนทั้งก้อน

สำหรับนายหน้า

เมื่อดีลเช่ามีระยะเวลาเกิน 3 ปี ควรแจ้งคู่สัญญาเรื่องการจดทะเบียนตั้งแต่ก่อนเซ็น เพราะมีค่าธรรมเนียมที่ต้องเตรียมเงินและต้องนัดวันไปสำนักงานที่ดินร่วมกัน การแจ้งภายหลังทำให้ดีลสะดุดในจังหวะที่ทุกฝ่ายคาดว่าจบแล้ว

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะราย