ปล่อยเช่าคอนโดหรือบ้าน เข้าข่ายกฎ สคบ. หรือไม่

เจ้าของที่ปล่อยเช่าห้องเดียวกับเจ้าของที่ปล่อยเช่าทั้งตึก อยู่ภายใต้กติกาคนละชุดกัน ความเข้าใจผิดข้อนี้ทำให้เจ้าของบางรายทำสัญญาที่ใช้บังคับไม่ได้โดยไม่รู้ตัว

ที่มาของกฎ

คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาออกประกาศให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2561 โดยมีผลใช้บังคับวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 และมีประกาศต่อเนื่องในปี พ.ศ. 2562 วัตถุประสงค์คือคุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัยจากข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม

ใครเข้าข่าย

เกณฑ์หลักคือผู้ประกอบธุรกิจที่ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ตั้งแต่ 5 ห้องหรือ 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะเรียกว่าหอพัก อพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า หรือบ้านเช่า และไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือไม่

ในทางปฏิบัติแปลว่า เจ้าของที่ซื้อคอนโดปล่อยเช่าไว้หลายห้อง อาจเข้าข่ายโดยไม่รู้ตัว เพราะนับรวมทุกหน่วยที่ปล่อยเช่า ไม่ได้นับเฉพาะที่อยู่ในตึกเดียวกัน

ส่วนเจ้าของที่ปล่อยเช่าห้องเดียวหรือบ้านหลังเดียว โดยทั่วไปไม่เข้าข่ายประกาศฉบับนี้ แต่ยังอยู่ภายใต้กฎหมายเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ตามปกติ

เข้าข่ายแล้วต้องทำอะไร

ประกาศกำหนดทั้งสิ่งที่สัญญา ต้องมี และข้อสัญญาที่ ห้ามมี โดยหัวข้อหลักครอบคลุมเรื่องเหล่านี้

• รูปแบบและรายละเอียดของสัญญาเช่า รวมถึงการส่งมอบสำเนาสัญญาให้ผู้เช่า
• เพดานของเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าที่เรียกเก็บได้
• การคืนเงินประกันเมื่อสัญญาสิ้นสุด และเงื่อนไขการหัก
• การเรียกเก็บค่าน้ำและค่าไฟฟ้า
• สิทธิของผู้เช่าในการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

[ต้องตรวจก่อนเผยแพร่] เติมตัวเลขและข้อความจริงของแต่ละหัวข้อจากตัวประกาศฉบับเต็มของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค โดยเฉพาะเพดานเงินประกัน จำนวนเดือนของค่าเช่าล่วงหน้า จำนวนวันที่ต้องคืนเงินประกัน และเกณฑ์การคิดค่าน้ำค่าไฟ — หัวข้อพวกนี้คือเหตุผลที่คนค้นหน้านี้ การเขียนกว้าง ๆ โดยไม่มีตัวเลขจะไม่ตอบโจทย์ผู้อ่านและไม่ติดอันดับ

ผลของการไม่ทำตาม

ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศไม่มีผลใช้บังคับ กล่าวคือเมื่อเกิดข้อพิพาท เจ้าของจะอ้างข้อสัญญานั้นไม่ได้ และอาจมีความรับผิดตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคเพิ่มเติม

สิ่งที่เจ้าของมักเสียหายที่สุดไม่ใช่ค่าปรับ แต่คือการที่ข้อสัญญาซึ่งเขียนไว้เพื่อป้องกันตัวเอง กลับใช้บังคับไม่ได้ในวันที่จำเป็นต้องใช้

สำหรับนายหน้า

เมื่อรับงานปล่อยเช่าให้เจ้าของที่มีหลายหน่วย ควรถามตั้งแต่ต้นว่าปล่อยเช่ารวมกี่หน่วย เพราะคำตอบนี้เปลี่ยนว่าจะใช้แบบฟอร์มสัญญาชุดไหน การใช้สัญญาผิดชุดทำให้เจ้าของเสี่ยงโดยที่นายหน้าเป็นคนหยิบแบบฟอร์มให้

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ควรตรวจสอบประกาศฉบับล่าสุดของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคก่อนใช้งานจริง