ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ทำอะไรได้บ้าง และห้ามทำอะไรเด็ดขาด

เมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่า สิ่งที่ทำให้เจ้าของเสียหายหนักที่สุด มักไม่ใช่ค่าเช่าที่ค้าง แต่คือการลงมือทำบางอย่างด้วยความโมโหแล้วกลายเป็นฝ่ายผิดเสียเอง

สิ่งที่ห้ามทำเด็ดขาด

แม้ผู้เช่าจะเป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ตราบใดที่สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดโดยชอบ ผู้เช่ายังมีสิทธิครอบครองสถานที่นั้นอยู่ การกระทำเหล่านี้จึงเสี่ยงผิดกฎหมายและอาจถูกฟ้องกลับ

• ตัดน้ำตัดไฟ เพื่อกดดันให้ย้ายออก
• เปลี่ยนกุญแจหรือใส่กุญแจเพิ่ม ไม่ให้ผู้เช่าเข้าห้อง
• เข้าไปในห้องโดยไม่ได้รับอนุญาต แม้จะเป็นเจ้าของทรัพย์ก็ตาม
• ขนย้ายหรือยึดทรัพย์สินของผู้เช่า ออกจากห้อง
• ประกาศประจานผู้เช่า ในที่สาธารณะหรือสื่อออนไลน์

การกระทำเหล่านี้อาจเข้าข่ายความผิดหลายฐาน และทำให้คดีที่เจ้าของเป็นฝ่ายถูกต้องอยู่แล้ว กลายเป็นเรื่องที่ทั้งสองฝ่ายมีความผิด ซึ่งทำให้การเรียกค่าเช่าคืนยากขึ้นมาก

ขั้นตอนที่ควรทำตามลำดับ

1. ตรวจสัญญาก่อน ดูข้อกำหนดเรื่องการผิดนัดชำระ ระยะเวลาที่ให้แก้ไข และเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา
2. ติดต่อสอบถามอย่างเป็นทางการ หลายกรณีเกิดจากปัญหาชั่วคราวและตกลงผ่อนชำระกันได้ ซึ่งเร็วและถูกกว่าการดำเนินคดีมาก
3. ส่งหนังสือทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุยอดค้าง กำหนดเวลาชำระ และผลหากไม่ชำระ ส่งด้วยวิธีที่มีหลักฐานการรับ
4. บอกเลิกสัญญาตามเงื่อนไขที่กฎหมายและสัญญากำหนด เมื่อครบกำหนดแล้วยังไม่ชำระ
5. ดำเนินคดีเพื่อขับไล่และเรียกค่าเสียหาย หากผู้เช่าไม่ยอมออก การให้ผู้เช่าออกจากสถานที่ต้องผ่านกระบวนการทางกฎหมาย ไม่ใช่การลงมือเอง

เงินประกันใช้หักได้แค่ไหน

เงินประกันมีไว้ประกันความเสียหายและหนี้ค้างชำระ เจ้าของหักได้ตามความเสียหายจริงและต้องแสดงรายการให้ผู้เช่าทราบ การหักโดยไม่มีหลักฐานค่าใช้จ่ายจริง หรือหักเกินความเสียหายที่เกิดขึ้น เป็นเหตุให้ผู้เช่าเรียกคืนได้

ป้องกันไว้ก่อนดีกว่าตามแก้

• คัดกรองผู้เช่าตั้งแต่ต้น ตรวจหลักฐานรายได้และที่ทำงาน
• ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง ระบุเงื่อนไขการผิดนัดให้ชัด
• เก็บเงินประกันตามที่กฎหมายอนุญาต และบันทึกสภาพห้องพร้อมภาพถ่ายวันเข้าอยู่
• ติดตามการชำระอย่างสม่ำเสมอ อย่าปล่อยให้ค้างหลายเดือนแล้วค่อยจัดการ เพราะยิ่งค้างนานยิ่งเก็บได้ยาก

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะราย หากมูลค่าความเสียหายสูงควรปรึกษาทนายความ